اغلب افرادی که در حیطه ساخت‌وساز فعالیت می‌کنند ممکن است اطلاعاتی در مورد ساخت بنا (مدیریت پیمان) نداشته باشند. برخلاف تصور عده‌ای که فکر می‌کنند پروژه‌های ساخت‌وساز نیاز به مدیریت ندارد، در جواب باید گفت که وجود مدیر از گمراهی افراد در صنعت ساخت‌وساز بنا جلوگیری می‌کند.

پروژه‌های ساختمانی ابعاد مختلفی دارند به طور مثال ممکن است پروژه‌ای بزرگ با پیچیدگی کم وجود داشته باشد و یا حتی بالعکس. در چنین پروژه‌های عموماً از یک پیمانکار استفاده می‌شود که فعالیتی مشابه مدیریت بنا را بر عهده دارد. با این تفاسیر نقش مدیران ساخت حیاتی است.

اما سؤال اصلی این است که چرا به مدیریت پیمان برای پروژه‌های ساختمانی نیاز داریم؟

ساخت بنا مدیریت پیمان

از بهترین روش‌ها برای اجرای ایده‌های یک پروژه ساختمانی، بهره‌گیری از حضور یک مدیریت پیمان است. افراد بسیاری وجود دارند که می‌توانند هزینه‌های مختلف پروژه را تأمین و پرداخت کنند و تنها به کسی نیاز دارند که امور اجرایی آن را برعهده بگیرد. از مراحل ساخت پروژه، می‌توان به مشارکت‌درساخت اشاره کرد.

اما سازنده تنها مسئول پرداخت هزینه‌ها نیست و در این میان قراردادی با عنوان مدیریت پیمان ساخت بسته می‌شود. مدیریت پیمان به معنای مدیریت‌کردن عملیات پیمانکاری ساخت‌وساز است. پیمانکار یا همان سازنده متعهد می‌شود طبق قواعدی که میان خود و کارفرما حاکم است پروژه را پیش ببرد.

مدیریت پیمان چیست؟

ساخت بنا (مدیریت پیمان)،  نوعی قرارداد است که کارفرما برای اجرای پروژه، تمام امور برنامه‌ریزی شده را به شخص حقیقی و حقوقی می‌سپارد. پیمانکار مدیریت درصدی از هزینه‌های ساخت‌وساز پرداختی کارفرما را به‌عنوان حق‌الزحمه دریافت می‌کند. این قرارداد در واقع به نفع هر دو طرف است؛ زیرا کارفرما با پرداخت هزینه مشخص و مدیریت پیمانکار از بهترین کیفیت و کمترین هزینه بهره‌مند خواهد شد.

از طرفی دیگر به نفع پیمانکار است؛ زیرا نیازی به پرداخت هزینه‌ جهت مدیریت ساخت پروژه نیست. قرارداد مدیریت پیمان مانند باقی قراردادهای حقوقی ملزوم به رعایت قواعدی است. به طور مثال مدیریت پیمانکار حق درخواست مبلغ اضافه یا ضرر و زیان را ندارد. نحوه پرداخت کارفرما و درنظرگرفتن هزینه‌های کارمزدی در این قرارداد حائز اهمیت است.

شرایط قرار داد مدیریت پیمان

شرایط قرارداد مدیریت پیمان ممکن است بر اساس نوع پروژه و توافقات میان طرفین متغیر باشد، اما معمولاً شامل موارد زیر می‌شود:

1. وظایف و مسئولیت‌های مدیریت پیمان
2. زمانبندی و مهلت‌های اجرایی
3. هزینه‌ها و پرداخت‌ها
4. روش‌های گزارش‌دهی و ارتباطات
5. حقوق و تعهدات طرفین
6. روش‌های حل اختلاف و تسویه وضعیت
7. بیمه‌ها و مسئولیت‌های حقوقی
8. شرایط خاتمه قرارداد و روند تحویل پروژه

این شرایط می‌توانند بر اساس نیازهای خاص هر پروژه و توافقات طرفین تغییر کنند.

مدت زمان قرار داد مدیریت پیمان

مدت زمان قرارداد پیمان بستگی به اندازه و پیچیدگی پروژه، نوع قرارداد و توافقات میان طرفین دارد و مدت زمان قرارداد پیمان ممکن است از چند ماه تا چند سال متغیر باشد. برخی پروژه‌ها ممکن است به دلیل پیچیدگی و اندازه بزرگ، مدت زمان قرارداد بلندتری داشته باشند، در حالی که پروژه‌های کوچک‌تر ممکن است مدت زمان کوتاه‌تری داشته باشند. این موضوع باید در مرحله مذاکره و تنظیم قرارداد مورد توجه قرار گیرد و بر اساس نیازهای خاص هر پروژه تعیین شود.

نحوه محاسبه حق الزحمه مدیریت پیمان

حق الزحمه مدیریت پیمان معمولاً بر اساس درصدی از ارزش کل پیمان یا هزینه‌های پروژه محاسبه می‌شود. این درصد ممکن است بر اساس نوع پروژه، مشخصات فنی، پیچیدگی و ریسک‌های مرتبط با پروژه تعیین شود.

به عنوان مثال، در برخی موارد، حق الزحمه مدیریت پیمان ممکن است به صورت یک درصد ثابت از ارزش کل پیمان تعیین شود. در موارد دیگر، این درصد ممکن است بر اساس مراحل مختلف پروژه و انجام وظایف مدیریتی مختلف متغیر باشد.

در هر صورت، حق الزحمه مدیریت پیمان باید در قرارداد مشخص شود و بر اساس توافقات میان طرفین تعیین گردد.

مدیریت پیمان و درصد تورم!

تورم یک موضوع مهم در مدیریت پیمان است زیرا تورم می‌تواند تأثیر زیادی بر هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی و عمرانی داشته باشد. این تأثیر می‌تواند به دلیل افزایش قیمت مواد اولیه، افزایش نرخ کارگری و افزایش هزینه‌های عمومی پروژه باشد.

مدیریت پیمان باید این تورم را به‌طور دقیق پیش‌بینی و مدیریت کند تا از تأخیرها و افزایش هزینه‌ها جلوگیری شود. این شامل استفاده از قراردادهای منعطف، ارزیابی مجدد هزینه‌ها و بودجه‌بندی دقیق می‌شود.

همچنین، انتخاب مواد و روش‌های ساخت با توجه به پیش‌بینی تورم نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.به‌طور کلی، مدیریت پیمان باید با توجه به شرایط تورم، استراتژی‌هایی را برای کنترل هزینه‌ها و زمانبندی پروژه‌ها تدوین کند تا اثرات منفی تورم بر پروژه‌ها کاهش یابد.

نحوه انتخاب مدیریت پیمان

مهم‌ترین نکته‌ای که باید در انتخاب مدیریت پیمان در نظر داشت، کیفیت و هزینه تیم مدیریت پروژه است. رهبر یک مدیریت پیمانی برای ساخت بنا نقش مهم و کلیدی را ایفا می‌کند. اغلب در طول فرایند اجرایی پروژه، هزینه‌های کارکنان از یک مبلغ مشخص و توافق شده بیشتر خواهد شد. انتخاب مدیریت پیمان فرایند سختی نیست و تنها با یک جلسه و گوش‌کردن به سخنان اعضای ارشد تیم می‌توان بهترین آنها را برگزید.

مدیریت پیمانکاری یا مدیریت ساختمان!؟

قراردادهای مدیریت پیمان با مدیریت ساخت‌وساز متفاوت هستند. زیرا در مدیریت پیمان مستقیم با پیمانکار قرارداد بسته می‌شود و این در حالی است که مدیریت ساختمان فقط می‌تواند قراردادهای تجاری ببندد و مستقیم با مشتری وارد مذاکره شود. از نظر حقوقی مدیریت پیمان یک اصل و یک رهبر است و مدیر ساختمان به‌عنوان یک عامل شناخته می‌شود. این بدین معناست که مدیریت پیمان فقط یک پروژه برای اجرا دارد؛ ولی مدیریت ساختمان می‌تواند چندین پروژه را عهده‌دار شود.

کاربرد مدیریت پیمان

پروژه‌های ساختمانی مسائل و مشکلات پیچیده‌ای دارند که باید میان آنها هماهنگی رخ بدهد. مدیریت پیمان با ایجاد ارتباط و هماهنگی میان بخش‌های مختلف سعی در رفع‌ورجوع کردن این مشکلات دارند.

از دیگر کاربردهای مدیریت پیمان می‌توان به پروژه‌های اشاره نمود که کارفرما قدرت پرداخت هزینه‌های پروژه را دارد. این نوع قراردادها برای دو طرف سودآور است. به این صورت که کارفرما دیگر نیاز نیست هزینه‌ای به مدیر پیمان پرداخت کند و مدیر پیمان هم فقط باید هزینه نیروی انسانی، تجهیزات و… را پرداخت کند.

 

خدمات مدیریت پیمان

• عقد قرارداد با افراد مختلفی که در ساخت و پیشبرد پروژه همکاری دارند.
• مشارکت و دادن مشاوره به افراد مختلف دخیل در پروژه
• استخدام افراد متخصص و مشخص نمودن پیمانکار برای هر بخش پروژه
• برنامه‌ریزی کلی برای پروژه و عمل به این برنامه
• فراهم‌کردن رفاه و اسکان برای کارگران
• تلاش به حفظ روابط بین افراد و مشتریان
• مدیریت و ایجاد هماهنگی میان مدیران به جهت بازرسی، اعطای گواهی‌نامه، صدور دستورالعمل و…
• نظارت مستقیم بر کار افراد (طبق اصول معین و استاندارد)
• تهیه گزارش‌های مربوط به پیشرفت پروژه
• آشنایی کلی با قوانین و مقررات ساخت‌وساز، آیین‌نامه
• در نگهداری از کلیه اسناد قرارداد باید سعی و تلاش نماید.

بخش های مدیریت پیمان

قرارداد ساخت بنا (مدیریت پیمان)  از سه بخش شرایط قرارداد، مدت قرارداد و روش محاسبه حق‌الزحمه مدیریت پیمان تشکیل شده است. طولانی‌ترین و مفصل‌ترین بخش هر قراردادی شرایط آن قرارداد است که در آن وظایف دو طرف تعیین می‌شود. دومین بخش مدیریت پیمان، مدت قرارداد آن است. این بخش از قرارداد مدت‌زمان مدیریت پیمان را برای تحویل پروژه مشخص می‌کند. به طور مثال اگر بخش‌های تعیین شده در بند قرارداد رعایت نشود کارفرما می‌تواند قرارداد را زودتر فسخ کرد. هزینه مدیریت پیمان درصد مبلغ دریافتی را مشخص می‌کند. البته که این میزان متغیر است.

آیا می توان از مدیریت پیمان در بازسازی هم استفاده نمود؟

بله، مدیریت پیمان به عنوان یک روش مدیریت پروژه، می‌تواند در پروژه‌های بازسازی و نوسازی نیز استفاده شود. در واقع، پروژه‌های بازسازی ممکن است دارای چالش‌ها و پیچیدگی‌های خاصی باشند که نیاز به مدیریت دقیق و کارآمد دارند. مدیریت پیمان می‌تواند به مدیریت کلیه جوانمردانه و اجرایی پروژه بازسازی بپردازد و شامل مراحل طراحی، مدیریت ساختمانی، نظارت بر پروژه و هماهنگی با پیمانکاران و تأمین‌کنندگان باشد.

استفاده از مدیریت پیمان در پروژه‌های بازسازی می‌تواند به مدیریت منابع، زمان‌بندی و کنترل هزینه‌ها کمک کرده و باعث بهبود کارایی و کاهش ریسک‌های مرتبط با پروژه بازسازی شود. همچنین، این روش می‌تواند به مدیریت چالش‌های مرتبط با تغییرات طرح و مشکلات ناشی از ساختارهای قدیمی در پروژه‌های بازسازی کمک کند.

انواع قراردادهای مدیریت پیمان

قراردادهای ساخت بنا (مدیریت پیمان) انواع مختلفی دارد:

• قراردادهای پرداخت کلی
• دائمی
• سنجشی
• بازپرداخت هزینه
• مدیریتی
• مدیریت پروژه
• طراحی و ساخت
• مهندسی، اجرا، تأمین تجهیزات
• ساخت و توسعه

توضیحات مختصر یک قرار داد پیمان

انواع قراردادهای مدیریت پیمان (Construction Management Contracts) شامل موارد زیر می‌شود:

1. قرارداد مدیریت ساخت (Construction Management at Risk – CMAR): در این نوع قرارداد، مدیریت پیمان مسئولیت انجام کارها را بر عهده دارد و همچنین مسئولیت مدیریت ریسک‌های مرتبط با ساختمان را بر عهده دارد. این نوع قرارداد معمولاً شامل مراحل طراحی، ساخت و نظارت بر پروژه است.

2. قرارداد مدیریت ساخت (Construction Management Agency – CMA): در این نوع قرارداد، مدیریت پیمان به عنوان نماینده سازمان سازنده عمل می‌کند و مسئولیت‌های اجرایی مانند تأمین مواد و تجهیزات و استخدام پیمانکاران را بر عهده دارد.

3. قرارداد مدیریت ساخت مشارکتی (Construction Management Joint Venture – CMJV): در این نوع قرارداد، یک تیم مشترک از شرکت‌های مدیریت پیمان و شرکت‌های ساختمانی برای مدیریت و اجرای پروژه تشکیل می‌دهند.

هر یک از این انواع قراردادها ممکن است بر اساس نیازهای خاص پروژه و توافقات میان طرفین تعیین گردند.

سخن پایانی

باتوجه‌به ائتلاف زمان و هزینه زیاد مراحل اداری و عملیاتی پروژه‌های ساختمانی، خلأ وجود مدیریت پیمان حس می‌شود. عقد قرارداد مدیریت پیمان ارزشمند است. مدیریت پیمان می‌تواند با صرف هزینه و زمان کمتر به اهداف عالی دست پیدا کند. نقش مدیریت پیمان در زمان بروز مشکلات و موانع پررنگ‌تر می‌شود. چرا که ساخت بنا (مدیریت پیمان) با ایده و برش‌های خود می‌تواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن مشکل پیش‌آمده را حل‌وفصل نماید.

خدمات ویستا افرند

 شرکت ویستا افرند با بهره گیری از تیمی منسجم و با تجربه می تواند کلیه فرایندهای بازسازی و نوسازی ساختمان، ساخت بنا ( مدیریت پیمان) را از صفر تا صد به طور کامل انجام  میدهد. روند کار کاملاً حرفه‌ای و مطابق با ایده های طراحی روز دنیا می باشد. به همین دلیل شما در پایان کار رضایتمندی فوق‌العاده بالایی خواهید داشت. برای دریافت اطلاعات بیشتر می توانید با کارشناسان شرکت ویستا افرند با شماره 02188427727_02188435876 تماس حاصل فرمایید.

سوالات متداول

• درصد مدیریت پیمان چقدر است؟

درصد مدیریت پیمان به عوامل مختلفی بستگی دارد ولی به طور کلی چیزی میان 7 تا 25 درصد تخمین زده می شود.

• چه هزینه های شامل مدیریت پیمان می شود؟

1. حقوق و دستمزد مدیر پیمان

2. هزینه های مربوط به بیمه مسئولیت حرفه ای مدیر پیمان

3. هزینه های مربوط به سفر و اقامت مدیر پیمان

4. هزینه های مربوط به آموزش و توسعه حرفه ای مدیر پیمان

5. هزینه های اداری مربوط به مدیر پیمان، از جمله اجاره دفتر و تجهیزات اداری

6. هزینه های مربوط به ارتقاء و نگهداری نرم افزار و تجهیزات مدیریت پروژه

7. هزینه های مربوط به اجاره و نگهداری دفاتر مدیریت پروژه

8. هزینه های مربوط به مشاوره و حقوق وکلای مدیر پیمان در صورت نیاز

9. هزینه های مربوط به ارائه گزارشات و مستندات مدیر پیمان به موقع